Pourquoi le prix va baisser en France ?

Cette analyse est, je l'espère, la plus objective possible et simple à comprendre sans être simpliste. En prévision, rien est sûr même si parfois on peut entrevoir ce qui peut se produire.

Avant d'expliquer la baisse, revenons sur les raisons de la hausse :

1- suite à l'explosion de la bulle financière dans le monde, on a pleins de petits éléments qui viennent alimenter la pompe de la hausse :

• la baisse de taux des banques centrales dans le monde : le coût du crédit baisse et le banque se trouve avec de la liquidité à revendre
  
• beaucoup de français qui ont un gout amer de la bulle internet et se remettent dans la pierre. En plus l'Etat aide les particuliers à investir dans le logement locatifs avec les mesures Robien puis Borloo. L'immobilier redevient à la mode contrairement à la bourse.
  
• un climat économique assez bon en France. Le chômage baisse, le pouvoir d'achat s'améliore un peu, les Français sont donc réceptifs à l'investissement et à l'endettement.
  

2- 2003 à 2004 le tournant. Les Français n'ont plus peur de s'endetter et les banques se livrent une lutte féroce autour des prêts HABITAT afin de fidéliser leur clientèle et en capter une nouvelle. De 15 ans, vous pouvez emprunter sur 20 ans, on ne parle plus du taux d'endettement mais du résiduel par personne vivant au foyer. Le coût du crédit continue de descendre car les banques diminuent leur marge.

3- de 2005 à fin 2007 le grand n'importe quoi. Les banques voyant la production de carte et autres services réalisée grâce à un prêt habitat, décident de "rendre solvables" des français en :

• décidant de ne plus prendre l'apport qui était obligatoire sur les frais de notaire, les frais de garantie.
  
• en augmentant la durée de l'emprunt (jusqu'à 30 ans)
  
• en accordant des prêts relais sur d'important montant sans vérifier le prix des biens à vendre. En effet le marché prenez 10% par an, du coup en 24 mois, cela faisait 21% d'augmentation du bien... Elles ont sous estimées le risque
  
• elles ont accordée des prêts à des personnes qui n'avaient pas les moyens. Etre à 35% voire 40% en taux d'endettement sur 30 ans juste avec un prêt immobilier alors que les gens n'ont pas un Euro de côté pour prévenir un coup dur (panne électro-ménager, changement de voiture, chomage, divorce...) ce n'est même pas rendre service aux client et c'est pour la banque un fort risque.
  

et l'Etat continue avec ses mesures toujours plus alléchantes (la mesure Sarko,...) appuyé par une presse qui se fait largement écho de la hausse de l'immobilier. L'immobilier devient l'eldorado et on se met à construire tout et n'importe quoi et l'acquisition immobilière est à la portée de n'importe qui.

La hausse entraine la hausse mais les arbres ne montent jamais au ciel. Alors que la bulle immobilière aurait pu se dégonfler doucement, la crise financière mette en difficulté les banques qui n'ont plus les liquidités pour prêter... En plus le marché immobilier commence à stagner, ce qui fait que le risque augmente sur le créneau. A partir du début 2008, les banques se mettent à écrémer les emprunteurs et c'est les primo accédant qui trinquent en 1ier. Le stock de maison à vendre augmente, le nombre d'acquéreur diminue, le coût du crédit augmente sérieusement,... en gros c'est la bérisina même si les professionnels de l'immobilier essayent de camoufler la réalité.

A présent que peut on entrevoir pour l'avenir. Faisons un point sur chaque intervenant :
1° les banques : Mis à mal par la hausse de la liquidité, souhaiteront moins s'exposer sur le créneau car elles sont gavées de prêts immobiliers (600 milliards d'Euros soit +100% d'augmentation depuis 2000). Elles réduisent les durées d'emprunts à 20 ans pour les plus strictes et se remettent à demander de l'apport. Elles rendent donc insolvables de potentiels acquéreurs
2° les taux : La BCE a décidé de les diminuer mais je ne suis pas certains qu'il faille trop le baisser. La liquidité revient peu à peu, le taux Euribor se détent, le coup d'argent devrait diminuer un peu mais les banques achetaient de la liquidité à 6,50% environ au début du mois d'octobre. Il y a donc de la marge avant de voir une baisse significative.
3° les acheteurs : crise économique, chômage,... les Français de nature un peu frileuse, n'ont plus la tête à se lancer dans des projets pharaoniens et ils n'ont plus forcément les moyens non plus. Pour preuve, les agences immobilières ferment les unes après les autres et/ou elles diminuent leurs effectifs de commerciaux. Il y aura certainement le 2iè effet Kiss Cool quand on parlera encore un peu plus dans les médias, le problème de ses français pour qui l'investissement immobilier aura tourné au cauchemar.
4° les mesures de l'Etat : les caisses sont vides, les niches fiscales vont être attaquer et la mesures Sarko prochainement diminuées...
5° le rapport prix d'achat/pouvoir d'achat : l'indice calculé par l'INSEE montre que le prix est équivalent au prix du marché parisien avant le krack immobilier du début des années 90 dans la régions parisiennes. Pour que l'indice revienne dans son tunnel historique, le prix doit diminuer de 35% que ce soit à Paris ou en Province
6° des secteurs géographiques épargnés : je parlerai plutôt des secteurs moins fortement touchés. Même Paris aura le droit à sa correction. Le meilleur baromètre est le nombre d'agence immobilière... qui diminue à Paris. Paris a 6 mois de retard sur le phénomène qui touche largement la province.

Les vrais faux arguments contre la baisse :
- Il faut toujours plus de logements à cause des divorces. Soit mais il faut encore avoir les moyens de pouvoir louer. Un couple aisé fait 2 parents pauvres. La conjoncture économique fera du chômage donc moins de locataires potentiels.
- L'immobilier ne baisse jamais ou il baisse peu : Au début des années 1990, il a fortement diminué à Paris suite à une bulle spéculative. Nous étions dans une bulle immobilière et elle vient d'éclater : les prix vont baisser.

Ce qui pourrait contrebalancer la baisse :

• L'inflation : Elle mange le capital mais également la dette. Si l'inflation fait un retour marqué (entre 5 et 10% par an) en France, le prix de l'immobilier pourra se maintenir car cela facilitera le remboursement de la dette. Si c'est la déflation qu'on nous sert, le poids de la dette ne sera que plus lourd.
  
• Le retour rapide d'une croissance : imaginons que le monde et surtout les USA se remettent rapidement de la crise financière et que la croissance mondiale remette en route la croissance européenne et française, il y aura création de richesse et donc augmentation du pouvoir d'achat et du pouvoir s'endetter.

J'estime que le marché immobilier perdra environ 20% d'ici l'été prochain puis 20% sur les 24 mois suivant. Le marché sera dépressif pendant plusieurs années, le temps de purger le marché. J'espère ne pas avoir raison puisque le marché immobilier est un peu le baromètre de la santé économique d'un pays. Cet avis ne tient qu'à moi et j'attends vos critiques.